中信证券研究部在2026年9月10日发布的《现房销售改革系列报告之五—楼市复苏路线图预测》中，把楼市复苏划为短期、中期、远期三个阶段，并给出上海、北京房价见底时点及杭州等城市回升判断。这些时点与城市名单属于来源方预测，需与国家统计局待售面积、新开工降幅等已发生数据区分。以下解读仅基于该来源材料，不构成对判断准确性的验证。

哪些是可核验的客观数据

来源材料列出的客观数据包括：国家统计局数据，截至2026年7月末全国商品房待售面积7.6亿平米；普睿数据，80城住宅库存4.4亿平米；2025全年土地出让金下降15%，降幅收窄；2026年前7月房屋新开工下降24%。

成交端，多家头部中介平台数据显示，2026年9月前8日72个样本城市二手房成交套数同比增长24.8%，较8月同期增幅环比提升10.2个百分点；138个样本城市二手房挂牌量同比持平，一线城市挂牌量已开始下降。这些属于已发生事实，但来源方引用的冰山指数称"上海房价已从2026年一季度之后率先见底"，则属于来源方依据第三方指标作出的判断。

三阶段路线图中哪些是判断

短期（2026年9月—2027年春节）：来源方判断新房加速推货、二手活跃成交。依据是按揭放款推迟、预售监管从严使企业有加速回款动力，以及土地成交偏向一二线城市。北京房价2026年三季度见底、上海率先见底，均为来源方预计。

中期（2027年春节后—2027年底）：来源方预计新房供给逐渐下降、房价见底回升城市增加，并点名杭州、合肥、苏州、深圳、成都、沈阳等城市可能随供需好转出现房价见底回升。这一城市名单是来源方预测，材料未提供各城市的具体库存或成交数据支撑。

远期（2028年—2029年）：来源方判断新房走向精品化、定制化，第一批"828新政"后改现房销售项目自2028年推向市场；同时认为二手房因回归居住属性、普通住宅供给充裕，反弹空间有限，并称5%—10%左右的房价反弹就可能重新推动挂牌量上行。

变数与来源方列示的风险

来源方认为，在供给下降、需求上升背景下，相对较小的需求提振政策加码（如阶段性购房补贴、提升公积金贷款额度）都可能推动房价上行时间点早于2027年春节——这是待验证推测。

来源方同时列示风险：2026年房地产公司业绩可能进一步下行；大多数发展商2026年四季度可能经历资金链更紧阶段；部分发展商产品力欠缺，可能无法适应现房销售时代。这些均为来源方判断，非既成事实。

常见问题

上海、北京房价见底时点是事实吗？

不是。上海"2026年一季度之后率先见底"是来源方引用冰山指数等数据后的判断，北京"2026年三季度见底"是来源方预计，两者均非官方统计确认的事实。

杭州、合肥等城市"可能见底回升"有数据支撑吗？

来源材料仅给出这一城市名单及"随供需关系好转"的表述，未提供这些城市的具体库存、成交或价格数据，属于来源方预测。

三阶段时间表会不会提前？

来源方自己提出变数：较小的需求提振政策加码可能使房价上行时间点早于2027年春节。这属于来源方对自身判断失效条件的说明。