截至2026年8月14日，二级市场交易公募REITs共88只、合计市值2,285亿元，已申报暂未上市产品43只、拟募集资金超1,100亿元；同期中证REITs全收益指数过去一年下跌14.35%。中信证券研究部基于市场扩容、估值吸引力及积极信号，自2026年8月14日起构建REITs亮马组合，初步纳入11只REITs，合计持仓比例计划约81%、预留现金约19%。以下内容仅整理来源方公开陈述及其依赖的数据，不构成对组合表现或市场走势的独立判断。

组合构建依据与数据背景

来源方认为，公募REITs市场业态类型和底层资产持续扩容，将不断涌现结构性投资机会。其判断依赖的客观数据包括：截至2026年8月14日，二级市场交易产品88只、市值2,285亿元；已申报未上市产品43只、拟募集资金超1,100亿元。市场表现方面，中证REITs全收益指数过去一年下跌14.35%，中证REITs（收盘）指数过去一年下跌19.15%；2026年7月以来新发产品网下和社会公众投资者中签率分别升至平均63.27%和41.00%，来源方认为已接近2024年历史较高水平，反映市场情绪仍相对低迷。

来源方列举的积极信号包括：一级市场申报和发行节奏趋稳；场外指数基金持续建仓且后续增量资金入市预期积极；部分产品原始权益人及关联方开始回购或增持；部分业态基本面结构性改善；部分产品二级市场估值经调整后具备一定吸引力。基于上述信号，来源方综合判断当前时点市场已具备一定企稳基础，逐步进入配置机遇期。

组合结构与权重逻辑

来源方初步将11只REITs纳入亮马组合，公募REITs合计持仓比例计划约81%，预留现金约19%。其中消费类REITs（底层资产为购物中心、奥特莱斯等）权重合计39%，相对超配；来源方表示，主要系认为优质购物中心、奥特莱斯底层资产历史表现领先，项目运营护城河较高，经二级市场调整后当前估值具备一定性价比。

来源方称，后续将以中证REITs全收益指数和中证REITs（收盘）指数作为比较基准，持续跟踪各产品底层资产经营情况与市场表现，进行收益回溯和组合评价。需要说明的是，上述权重设置、超配理由及比较基准均为来源方自述，其实际效果尚待回溯验证。

常见问题

亮马组合包含多少只REITs，仓位如何安排？

来源方自2026年8月14日起构建组合，初步纳入11只REITs，公募REITs合计持仓比例计划约81%，预留现金约19%。消费类REITs权重合计39%，为相对超配板块。

中签率数据说明了什么？

2026年7月以来新发产品网下和社会公众投资者中签率分别升至平均63.27%和41.00%，来源方认为已接近2024年历史较高水平，反映市场情绪仍相对低迷。该数据仅描述一级市场认购热度，不直接对应二级市场收益。

组合构建依赖哪些风险因素？

来源方列出的风险包括：宏观经济恢复不及预期、消费及租赁需求走弱、数据中心算力需求增长不及预期、产业园及仓储物流租金下行超预期、高速公路车流量改善不及预期、扩募进展不及预期，以及利率波动和市场风险偏好变化对估值的扰动。这些因素可能影响组合所依赖的基本面与估值判断。