中信证券现房新政测算依赖哪些假设与数据？

中信证券研究部在2026年9月27日发布的《一周宏观专题述评（第二百一十二期）》中，对现房新政2027年的地产投资与土地财政影响做了定量测算。这些结论属于来源方基于其微观房企现金流模型的判断，不是已发生事实，其成立高度依赖房价不变等假设，来源方也注明实际房价可能会提升。

测算依赖的核心假设

房企现金流模型假设房价不变，来源方注明实际可能会提升。在这一假设下，传统预售、封顶预售、现房销售三种模式的IRR分别为15.8%、4.8%、3.6%，现金流回正时间节点分别为第15个月、第30个月、第41个月。来源方据此认为，现房销售天然降低房企周转速度、拉长资金占用周期、降低拿地能力，并指出由于土地款支付节奏等因素，土地成交规模下降对房地产开发投资的影响将有所滞后。

土地财政测算则叠加了对其他类型土地财政收入的假设，以及对2027年财政收入与支出增速的假设。来源方同时给出一个历史数据：2025年土地出让收入占比已经降至约50%，收入结构正由单一依赖土地出让向多环节、多税种综合贡献转变。

三种情景下的测算结果

中性情景下，来源方预计2027年房地产开发投资或实现-20%左右的增长；同时预计2027年我国第一、二本账总缺口约为12.29万亿元，较2026年扩大约4000亿元。来源方据此认为，2027年财政政策或须进一步加码。

传导渠道上，来源方判断房企拿地规模将率先下降，继而传导至土地购置费用；已开工楼盘仍将继续施工，甚至为尽快达到「封顶预售」或「竣工后可获按揭资金」阶段而加快进度，因此对新开工和建安投资下降的影响或相对滞后。土地出让收入下滑则使地方政府性基金财力承压，进一步推动政府投资下行和地方需求下降。

判断的边界与风险

来源方列示的风险因素包括：政策执行节奏不及预期、经济运行超预期变化、政策效果不及预期、地缘政治摩擦超预期风险。来源方同时声明，相关分析意见及推测可能根据后续发布的证券研究报告在不发出通知的情形下做出更改，也可能因使用不同假设和标准、采用不同观点和分析方法而与其他部门意见不同或相反。因此上述数字应视为特定假设下的情景测算，而非对结果的确认。

常见问题

这些测算是否代表已发生的事实？

不是。IRR、现金流回正周期、2027年投资增速与财政缺口均为来源方基于其模型的测算与预测，属来源方判断。其中2025年土地出让收入占比约50%为历史数据，其余为前瞻性推测。

测算最关键的假设是什么？

房价不变是房企现金流模型的核心假设，来源方注明实际可能会提升。土地财政测算还依赖对其他类型土地财政收入及2027年财政收支增速的假设，假设变化会直接改变结果。

来源材料是否给出政策建议？

来源方仅判断2027年财政政策或须进一步加码以应对阶段性财政收支缺口扩大，未提供具体的政策工具、力度或时间安排，来源材料未提供此类细节。