证监会2026年8月28日发布《关于支持构建房地产发展新模式的意见》，核心依据是改革房地产开发融资方式，推动房企融资从依赖主体信用向基于项目情况转变，并一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求。这一结论来自证券时报当日对证监会政策的公开报道，属于对监管文件内容的转述，不构成对政策效果的独立评估。

政策核心：融资逻辑从“主体信用”转向“项目情况”

《意见》作为资本市场涉房地产各项融资业务的指引性文件，明确改革完善房地产企业股票、债券、资产支持证券（ABS）和不动产投资信托基金（REITs）等融资制度。其总体要求包括推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，并做好房地产领域涉资本市场的准入监管、信息披露监管、资金监管工作。

在具体制度安排上，政策提出五方面优化：支持上市房企通过定向增发、定向可转债等方式再融资；支持运用发行股份、定向可转债、现金等工具收购涉房资产；支持房企新增发行公司债券用于符合政策要求的房地产项目，允许存量公司债券滚动续发；鼓励依托经营稳健、现金收益良好的项目发行CMBS、不动产ABS及REITs；支持符合规定的私募基金管理人设立不动产私募基金。

监管取向：发展与规范并重

证监会表示，下一步将坚持发展与规范并重，积极支持房地产企业融资用于符合政策要求的房地产项目，优化房地产证券发行人监管，防范化解房地产领域涉资本市场风险。监管重点包括：准入监管突出“基于项目”融资特点；信息披露监管关注执行合并报表、收入确认等会计准则情况；募集资金监管督促房企按规定用途使用。

风险防范方面，政策提出严防严打发行人欺诈发行、虚假信息披露等违法行为，加大对系统性、团伙性造假的惩戒力度，强化对第三方配合造假及中介机构证券违法违规行为的打击。同时落实“四早”要求，建立健全资本市场涉房地产领域风险预研预判工作机制，平稳有序做好上市房企退市监管，配合地方政府推动房地产违约债券处置出清。

商业不动产REITs现状

来源材料显示，截至目前已有4只商业不动产REITs上市，募集资金超过200亿元；另有7只产品获批并在发行中，16只产品在审，合计募集资金超过850亿元。已受理项目发行主体覆盖央企、地方国企、头部民企及外企，资产涵盖商业综合体、商业零售、办公楼、酒店等成熟业态。

业内人士指出，商业不动产REITs有助于盘活存量资产、扩大有效投资，提高直接融资比重；企业将成熟资产推向资本市场后，能够打通资金回笼渠道，构建良性资产循环。上述人士还表示，REITs作为公开市场交易的标准化产品，其发行和交易价格根植于底层资产运营现金流，能够为商业不动产领域提供公开透明的定价参照。这些表述属于来源方观点，其实际效果尚待市场验证。

常见问题

新规是否意味着对所有房企融资“开闸”？

不是。政策明确融资应投向符合政策要求的房地产项目，且监管强调严把发行上市质量关、合规关和风险关，压实中介机构把关责任，坚持“申报即担责”原则。

“基于项目情况”融资与以往有何不同？

来源材料指出，改革方向是推动房企融资从依赖主体信用向基于项目情况转变，即融资审核更侧重项目本身的质量与合规性，而非仅看房企主体信用状况。

商业不动产REITs的规模数据说明了什么？

来源材料仅提供截至报道时点的存量数据：4只已上市、7只获批发行中、16只在审。这些数字反映的是政策发布时的市场进展，不构成对未来发行节奏或收益水平的预测。