2026年8月28日，中国人民银行与国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，其中明确将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年。这一信息来自央行与金融监管总局联合发布的政策文件及央行有关部门负责人的公开表态，属于已公开的政策事实，但具体执行细节仍存在动态调整空间。
政策核心内容与配套机制
《意见》对房地产信贷制度作出多项调整。个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，具体期限由购房人与商业银行协商确定。开发贷款方面，期限应与项目建设、销售周期相匹配，预售项目最长5年，现房销售项目最长7年，商业地产项目最长7年，首次还本日期原则上应在项目竣工备案后。
配套机制方面，《意见》明确房地产开发贷款实行主办银行制，单个房地产项目对应一家主办银行，单独或牵头银团发放开发贷款，并对项目资金实行封闭管理。个人住房贷款通过受托支付方式发放：现房销售项目支付至项目公司在主办银行开立的资金账户，预售项目支付至项目预售资金监管账户。
贷款发放时点与风险防范逻辑
《意见》对个人住房贷款发放时点作出区分：所购新建住房实行现房销售的，贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放。央行有关部门负责人表示，这一安排旨在确保购房人"能拿房、再还贷"，防范住房逾期交付引发金融风险。
关于政策背景，央行有关部门负责人称，《意见》出台基于中央城市工作会议关于城镇化从快速增长期转向稳定发展期的判断，以及"十五五"规划纲要关于完善商品房开发、融资、销售等基础制度的要求。《意见》被定位为商品住房销售制度改革配套制度，与个人住房贷款、商品住房开发贷款、商业地产贷款等具体领域管理办法共同构成新模式下房地产信贷制度体系。
常见问题
个人住房贷款期限延长至40年是否意味着所有购房人都能获得40年贷款？
不是。政策规定具体期限由购房人与商业银行协商确定，且购房贷款最低首付比例、利率等宏观审慎管理工具由央行会同相关部门根据市场形势动态调整，具体执行标准存在不确定性。
受托支付方式对购房人有什么影响？
个人住房贷款不直接发放给购房人，而是由银行受托支付至指定账户——现房销售支付至项目公司在主办银行的资金账户，预售支付至项目预售资金监管账户。这改变了贷款资金流向，但来源材料未说明对购房人还款安排的具体影响。
“能拿房、再还贷"机制如何运作？
预售项目个人住房贷款严格在项目竣工备案后发放，现房销售项目在销售备案后发放。央行有关部门负责人表示，这一安排旨在确保购房人在拿到房屋后才开始还贷，以防范住房逾期交付引发的金融风险。