首套房贷贴息政策财政支出规模测算分歧在哪

财金〔2026〕95号贴息政策落地后，多家券商对年度财政补贴规模给出差异较大的估算：银河证券约150亿至200亿元，中金公司约180亿元/年，中信证券按一套更宽的假设推算为840亿元/年。分歧不在政策条款本身，而在对贷款额度、覆盖比例与单户上限约束的假设不同。以下解读全部来自财联社2026年9月30日整理的公开材料，各机构数字均为测算口径，非已实现事实。

政策条款与测算前提

2026年9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》（财金〔2026〕95号）。要点为：自2026年10月1日起，对新发放商业性个人住房贷款购买首套住房的居民家庭，按贷款本金给予年化1个百分点、期限不超过5年的贴息；单户可享受贴息的贷款规模上限100万元；实施期限暂定1年；贴息资金由中央财政、地方财政分别按90%、10%承担，新房与二手房一视同仁。

国盛证券指出，政策仅覆盖实施期内新发放的首套住房商业贷款，不涉及存量房贷和公积金贷款。国投证券提到，贴息资金总规模不设上限且据实结算，与保障房贴息、公积金贷款政策不叠加。

三家测算为何相差数倍

差异主要来自对"年新增按揭规模"的假设：

中信证券同时强调，受面积、价格限制及单户上限约束，实际所需财政资金将明显少于这一测算额度。这意味着840亿元更接近一个上限情形的推算，而非落地预期。

覆盖范围与传导效果的分歧

政策设"首套、120平方米以下、150万元以下"三重门槛。中信证券按1—8月全国新建商品房均价约9516元/平方米测算，120平方米住房总价约114万元，处于门槛之内。中金公司估算，超高能级城市约2%新房和14%二手房符合条件，高能级城市约25%新房和60%二手房符合，中低能级城市约50%新房和70%二手房符合。国金证券援引第三方数据库对85城样本统计，符合条件小区占比约60.7%。

对政策效果，中信证券偏积极，认为房价已到合理位置、需求侧提振效果会比较显著；国投证券认为对高能级城市更多体现为预期引导；中金公司提示，房地产市场复苏既需要刚需释放，也需要投资性需求改善，未来房价走势将是更重要变量。

常见问题

150亿与840亿元的差距主要来自哪里？

主要来自对年新增按揭贷款规模的假设不同。中信证券以约14万亿元住宅销售额、60%贷款占比推出约8.4万亿元年新增按揭，中金公司对应的贷款额度约1.8万亿元，两者相差数倍，直接放大了补贴测算结果。中信证券自己也提示实际所需资金会明显少于其测算值。

贴息后实际房贷利率降到什么水平？

各机构测算口径不一：中金公司按2026年7月新发放个人住房贷款加权平均利率约3.1%计算，认为贴息后能降至2%左右；中信证券以2026年二季度3.05%测算，贴息后约2.05%；中泰证券按2026年8月3.1%测算，贴息后前5年实际利率2.1%。以上均为测算，非已实现利率。

政策不覆盖哪些房贷？

据国盛证券，政策仅覆盖一年实施期内新发放的首套住房商业贷款，不涉及存量房贷和公积金贷款。国投证券补充，该贴息与保障房贴息、公积金贷款政策不叠加。