2026年8月28日，住建部等三部门与央行、金融监管局分别发布商品房销售与房地产金融相关文件，其中《个人住房贷款管理办法》第十三条明确贷款期限最长不得超过40年，同时期房贷款放款时点调整为项目竣工备案后。这些内容来自刘晓博说财经2026年8月28日的公开整理，属于来源方对政策文本的转述与解读，具体执行细则仍需以官方正式文件为准。
房贷期限40年的规定依据
《个人住房贷款管理办法》第十三条明确：贷款人应当合理确定贷款期限，最长不得超过40年。来源方梳理了中国房贷最长期限的变化轨迹：1997年为20年，1999年放宽到30年，2026年放宽到40年。这一调整属于制度层面的期限放宽，来源方判断其效果是月供有所降低，但未提供具体测算数据。
放款时点重构的具体安排
来源材料显示，放款时点因房屋类型而异：购买期房时，银行在项目竣工备案后放款至预售资金监管账户；购买新房现房时，销售备案后放款至开发商在主办银行的账户；购买二手房时，落实担保后放款至合同约定账户。来源方认为，期房"拿到房子再还贷款"的安排有助于降低烂尾风险，但这一判断属于来源方观点，并非政策文本的官方表述。
还款能力审核与信托集中度红线
还款能力审核标准方面，月房贷支出与收入比不超过50%，月所有债务支出与收入比不超过60%，后者较此前55%有所放宽。房地产信托方面，来源材料提到首次设立量化集中度红线，例如一家信托公司管理1000亿信托，房地产信托最多做50亿，但来源方未说明该比例是否适用于所有规模档位。来源方同时提示，开发商普遍面临资金压力，中小开发商可能被挤出市场，地方财政与房地产信托行业面临重塑。
常见问题
40年房贷期限适用于所有购房者吗？
来源材料未说明适用对象或附加条件，仅提及《个人住房贷款管理办法》第十三条对贷款期限上限的规定。具体适用规则需以官方正式文件为准。
放款时点调整后，期房购房者何时开始还贷？
来源材料显示，期房贷款在项目竣工备案后发放至预售资金监管账户，但未明确还贷起始时间与放款时间的关系。来源方判断"拿到房子再还贷款"，但这一表述属于来源方解读。
还款能力审核标准是否有变化？
来源材料显示，月所有债务支出与收入比上限从55%放宽至60%，月房贷支出与收入比不超过50%未提及变化。来源方认为购房者加杠杆空间略微加大，但未提供具体计算示例。