2026年8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，同日中国人民银行、金融监管总局印发房地产信贷管理配套意见，证监会发布资本市场支持意见。以下解读基于泽平宏观2026年9月12日发布的公开内容，属第三方来源梳理，不代表本站立场；其中政策条款为来源方归纳，市场影响部分为来源方判断。
通知的核心条款有哪些
新老划断以建设工程规划许可证为时点。 新出让土地、已出让但尚未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得该证的项目，鼓励现房销售。通知施行之日前已取得建设工程规划许可证、仍实行预售的项目，按原有政策执行。
预售门槛与资金监管同步收紧。 仍实行预售的项目，单体建筑应完成主体结构封顶方可预售；购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户，项目竣工验收、配套设施具备交付条件后方可解除监管。
信贷端配套调整。 房地产开发贷款实行主办银行制，预售项目贷款期限最长不超过5年，现房销售项目最长不超过7年；个人住房贷款期限最长延长至40年，月所有债务支出与收入比由不超过55%放宽至不超过60%。
来源方如何论证改革依据
来源方（任泽平团队）自述自2022年《关于预售制的理性思考》、2023年《是该取消预售制了》起持续呼吁取消预售制，理由是「用你的钱，建你的房子，还烂尾了」，认为预售制对购房者不公平。
其依据包括：全国套户比已超过1，供求关系发生重大变化；2022年全国新建商品住房现房销售比例为13.9%，2025年提高到32.4%；2026年上半年全国二手房销售面积占比超50%。来源方据此判断，住房领域主要矛盾已从「有没有」转向「好不好」。
来源方还梳理了地方试点：海南自2020年3月起省级层面推进现房销售，雄安新区自2023年9月起全面实行，河南信阳2025年5月明确中心城区新出让土地项目一律现房销售，湖北荆门明确2026年1月1日起原则上实行；2025年12月深圳福田梅林一宗宅地经148轮竞价、以65%溢价率成交，出让条件要求商品住房全部实行现房销售。
来源方归纳的影响与边界
来源方归纳新政五大影响，均属其判断：保护购房者权益、行业告别「三高」模式、促进金融与房地产良性循环、稳定市场预期、推动住房制度与国际成熟市场接轨。其同时指出，取消预售制是「技术活」，需兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心及长效机制。
来源方亦提示风险：预售制度需要严格的资金监管、分期支付及违约处罚措施作为保障，否则会触发风险；香港「卖楼花」模式虽推动楼市几十年繁荣，期间也出现过「交付难」，后经监管不断完善。来源方对前景的表述为条件性判断——如果按照经济规律办事、坚持市场化改革，中国能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展。
常见问题
现房销售改革是否一步到位？
不是。通知设置新老划断，施行之日前已取得建设工程规划许可证的项目实行预售的仍按原有政策执行，来源方将此归纳为「稳中求进、先立后破」并保留因城施策空间。
预售项目购房资金如何管理？
按来源方归纳，购房人首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户，须待项目竣工验收、配套设施具备交付条件后方可解除监管。
主办银行制指什么？
来源方解释为一个开发项目对应一家主办银行，项目资本金、开发贷款、销售回款统一归集至银行监管专户，各项目资金物理隔离、独立核算。该机制的实际执行效果尚待观察，来源材料未提供落地数据。