2026年8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，央行与金融监管总局同日发布配套信贷意见，来源方将其定性为住房销售由「期房预售」转向「现房销售」的制度性变化。以下解读基于中金点睛2026年9月12日转发的中金公司研究报告内容，区分其中属公开文件的事实与属来源方测算、判断的部分；来源方测算未标注口径与期间，边界需读者自行判断。

哪些内容属于政策文件事实

新老划段与销售标准：政策出台前已取得建设工程规划许可证的老项目仍按原条件预售；新出让土地项目及已拿地未取证的新项目优先现房销售。现房以竣工验收为销售标准，推动「交房即交证」；施工后可签定金合同收取不超过20%的定金锁定房源，定金进入监管账户，交付后解除监管。

期房预售收紧：仍采用期房销售的新项目须单体建筑主体结构封顶方可预售，首付款、个人住房贷款等全部购房资金存入监管账户，由市县住建部门独立监管。

配套安排：土地款首期缴纳比例不低于50%，原则上分期不超过一年、特殊项目可约定两年，房企须以自有资金购地；开发贷期房项目原则上不超过3年、最长5年，现房项目原则上不超过5年、最长7年，首次还本日期原则上在竣工备案之后；按揭期限延长至40年，现房项目在销售备案后发放、期房项目严格在竣工备案后发放；一个项目确定一家主办银行，资金封闭管理、受托支付。

哪些是来源方测算与判断

来源方测算值：权益乘数降至2.6倍、总资产收益率33%、项目回款周期2.5—3年，原文以图表列出，未标注具体口径与测算期间，属来源方测算而非已证实事实。

来源方对经营与格局的判断：商业模式从高杠杆高周转转向低杠杆精益经营，IRR下行至中高个位数；竞争维度转向产品力、成本管控与运营效率；竞争格局呈马太效应，原文表述为「瘦峰肥尾」，即少数低杠杆、存量充裕的头部房企有望承接更多优质资源，资本金充足的小型房企聚焦区域精品盘、逐步成为下沉市场主要供给主体。来源方还判断销售中枢将「先下后上」，企业间显著分化。

来源方归纳的政策逻辑：保权益为首要目的；防风险、压降高周转；适配存量时代、间接实现供给调降。这三条属来源方归纳，非文件原文表述。

来源方列示的风险与不确定性

来源方列示四类风险：房企现金流超预期承压；土地市场交易量与宏观经济超预期下行；住房供需关系改善不及预期；板块流动性条件超预期恶化。此外，来源方提出周期新课题：下行期关注定金与合同条款设计对违约风险的对冲作用，上行期房企依赖单盘收益率、上行斜率或更陡，对供地节奏与推盘管理提出更高要求。原文附法律声明，说明该公众号系转发中金公司已发布研究报告的部分观点，不构成投资建议，且内容可能因发布日之后的情势变更而不再准确或失效。

常见问题

权益乘数2.6倍是政策规定还是测算结果？

属来源方测算值。原文以图表形式列出，未标注具体口径与测算期间，不能视为政策文件规定或已核验的行业事实。

「瘦峰肥尾」描述的是什么？

是来源方对竞争格局的判断，指少数低杠杆、存量充裕的头部房企有望承接更多优质资源，资本金充足的小型房企聚焦区域做小体量精品盘、逐步成为下沉市场主要供给主体。

现房销售下定金比例上限是多少？

来源材料称施工后可签订定金合同收取少量定金，原文表述为不超过20%，定金进入监管账户，交付后解除监管。