截至2026年9月初，公募REITs（含申报中）平均发行溢价率约4.80%，较二季度的10.47%下降约5.67ppts。这一结论来自中信证券研究发布于2026年9月19日的公开内容，数据以原文时点为准；同期网下中签率约37.31%、网上中签率约28.63%，均较二季度大幅上升。以下仅整理该材料给出的事实、来源方判断及其边界。

一级市场降温对应哪些公开数据

材料显示，2026年二季度以来REITs市场明显降温，并逐步传导至一级市场。发行溢价率从二季度的10.47%降至约4.80%，同期网下中签率从1.42%升至约37.31%，网上中签率从1.51%升至约28.63%。来源方将发行溢价率、网下中签率、网上中签率视为衡量一级市场认购热度与参与者理性程度的指标，并据此判断一级市场参与者理性程度大大提升，甚至出现阶段性偏冷态势。

上市后表现与供给结构

2026年二季度以来，REITs产品发行上市首日平均涨跌幅约2.94%，其中基础设施REITs约5.35%，商业不动产REITs约0.51%；首日破发的REITs有2只，平均跌幅约8.41%；截至报告发布时，价格低于发行价格的REITs共2只。

供给结构方面，截至2026年9月17日，已完成募集、即将发行的三只商业不动产REITs中，写字楼资产估值总计20.07亿元，占这些拟上市挂牌资产比例为32.43%；已注册未完成网下认购的商业不动产REITs中，写字楼资产占上市资产比例为5.37%；已受理未注册的商业不动产REITs中，该占比为5.10%。来源方认为写字楼属于商业不动产中风险相对较高的资产，其在拟上市资产中占比逐渐下降意味着后续资产质素提升。

来源方判断与验证边界

来源方认为，一级市场参与者并不奢望认购稳赚不赔，可能预留资金用于二级市场以同等价格配置，据此判断第二、第三类REITs上市后破发概率可能大大下降，一二级市场新的正循环正在酝酿。这一表述属于来源方推测，材料未提供后续验证数据。

来源方还称，以购物中心资产为例，第二类、第三类REITs整体运营表现优于第一类：2025年第二类REITs的NOI同比增速、平均出租率和NOI Margin分别较第一类高出88.6ppts、6.7ppts和7.4ppts；第三类对应指标分别高出90.2ppts、52.2ppts和50.6ppts（NOI及NOI Margin为扣除资本性开支口径）。材料同时列出产业园和写字楼供给继续偏大、部分运营不佳的购物中心面临竞争冲击等风险。

常见问题

发行溢价率下降是否等于一级市场必然转冷？

材料显示的是溢价率、中签率等指标在2026年二季度至9月初之间的变化，来源方将其解读为参与者理性程度提升甚至阶段性偏冷。指标变化本身不构成对后续走势的判断依据。

网下中签率上升说明什么？

来源方将中签率视为认购热度的衡量指标，中签率上升对应认购竞争减弱。材料未提供中签率变化与上市后表现之间的因果验证。

材料是否给出投资建议？

材料包含来源方对亮马组合的调整说明，如现金比例由15%下调至10%、商业零售业态REITs由五只下调至四只，属于来源方自述操作，不构成本站建议。