2026年8月20日，上海市六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》（即“沪八条”），其中明确将外环外二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从“不低于20%”调整为“不低于15%”。该调整依据的是上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、人民银行上海市分行、上海金融监管局、市公积金管理中心等六部门联合发布的政策文件，自2026年8月21日起施行。以下内容基于券商中国发布于2026年8月20日的公开资料整理，数据与政策表述以原文时点为准。
政策文件与首付比例调整的具体内容
“沪八条”由六部门联合印发，主要包括优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置以及推进收购二手住房等5个方面8项政策措施。在个人住房信贷方面，对购买外环外（包括原实施差异化政策区域）住房的，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从不低于20%调整为不低于15%。
调整后，上海市首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于15%；二套住房信贷政策保持区域差异化，外环内最低首付款比例为不低于25%，外环外为不低于15%（含宝山、嘉定区全域）。这一区域差异化安排是政策文本中明确列出的口径，并非市场推测。
政策背景与市场反应
此次政策调整并非孤立事件。来源材料显示，2025年8月“沪六条”已支持缴存人购买本市新建预售商品住房提取住房公积金支付首付款，本次“沪八条”在此基础上进一步扩大至购买新建商品住房现房。此外，政策还包含“以旧换新”购房补贴、房票安置和收购二手住房用作保障性租赁住房等措施。
从市场表现看，2026年8月20日午间，受上海楼市政策消息刺激，A股房地产板块午后集体拉升，城投控股2秒钟直线涨停，信达地产、特发服务、金地集团、华发股份、光明地产、新黄浦等个股跟涨。有券商机构指出，展望下半年，政策端去库存、控增量基调不变，叠加低基数效应，房地产市场回稳趋势有望延续。该判断为来源方观点，并非经独立核验的客观结论。
常见问题
外环外二套首付比例调整的依据是什么？
依据是2026年8月20日上海市六部门联合印发的《关于优化本市房地产政策措施的通知》（“沪八条”），其中明确将外环外二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从不低于20%调整为不低于15%，自2026年8月21日起施行。
首套和二套住房的首付比例现在分别是多少？
优化后，上海市首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于15%；二套住房保持区域差异化，外环内为不低于25%，外环外为不低于15%（含宝山、嘉定区全域）。
“以旧换新”购房补贴的具体条件是什么？
自《通知》实施之日起至2027年3月31日，居民家庭在本市外环外购买新建商品住房并完成合同网签备案，且在网签备案日前后1年内出售本市二手住房的，可申请补贴。补贴金额按购买新建商品住房贷款总额的1%计算，单套最高5万元，补贴总金额2亿元，用完即止。