2026年9月21日上海第九批次土拍收官，3宗涉宅用地合计成交129亿元，最高溢价率29.65%。据券商中国2026年9月22日整理的内容，中指研究院曹晶晶认为，当前成交及待拍地块多为“8·28”新政前公告，新政后新推地块尚未形成规模，政策影响仍处过渡阶段。因此，把本批次溢价直接归因于新政，在来源材料给出的证据下并不成立。
本批次三宗地块的实际分化
热度差异明显：浦东金桥宅地经143轮竞价，由中信泰富以19.72亿元竞得，溢价率29.65%；静安大宁宅地经78轮竞价，由象屿和建发联合体以70.5亿元竞得，溢价率5.48%；黄浦老西门地块由中海以底价38.88亿元竞得。
中指研究院上海数据总经理张文静指出，本批次共吸引8家企业（或联合体）参与，低总价、低容积率的浦东金桥地块获得更多关注。同一批次内29.65%与底价成交并存，说明溢价更多体现地块条件差异，而非统一的市场升温。
政策影响为何仍待观察
中指研究院监测显示，2026年9月14日至20日（“8·28”新政落地后第三周），300城住宅用地成交规划建筑面积731万平方米，土地出让金193亿元，继续回落，平均溢价率3.7%，仅杭州、郑州、天津部分优质地块较活跃。
曹晶晶的依据是：当前成交及待拍地块多为新政前公告，新政后新推地块尚未形成规模；各地在现房销售、地价缴纳方式等方面执行口径存在差异。张文静则指出，房企已将现房销售对应的资金成本纳入拿地成本统筹考量，报价趋于审慎。原文提及“8·28”新政，但未展开具体条款。
常见问题
29.65%溢价能说明新政见效吗？
来源材料未支持这一结论。曹晶晶明确表示政策影响仍处过渡阶段，本批次地块多为新政前公告，新政后新推地块尚未形成规模。
后续有哪些观察窗口？
中指研究院监测显示，2026年9月21日至30日，300城住宅用地待拍规划建筑面积约2100万平方米，起始价约1100亿元；其中核心一、二线城市待拍93宗，涉及北京、上海、广州、杭州、武汉、成都、天津、郑州等，部分新政后挂牌的现房销售地块将迎来拍卖。
房企拿地逻辑有何变化？
张文静认为，短期市场处于预期重构与策略再校准过程，低总价、低容积率、现金流周转较快的项目更受关注；中长期拿地逻辑将更强调风险可控与周转效率，而非单纯追求规模扩张。这属于来源方判断，尚待后续成交验证。