2026年9月10日，深圳出让福田香蜜湖一宗核心区宅地，经257轮竞价以25.5亿元成交，成交楼面价98069元/㎡，溢价率125.46%。以上成交数据、地块条件与参拍企业名单，来自券商中国2026年9月11日发布的公开内容；而“核心稀缺地段资产具备抗跌与升值韧性”等表述，属于来源方分析师的判断，并非已证实事实。
哪些属于已发生的事实
成交结果与价格口径：该宗地块起始价11.31亿元，起始楼面价43497元/㎡；成交楼面价98069元/㎡，溢价率125.46%；剔除配建面积后，实际住宅楼面价103147元/㎡，实际住宅起始楼面价45749元/㎡。该成交楼面价跻身深圳涉宅用地成交楼面价TOP2。
地块条件与出让规则：地块位于福田区安托山四路与侨香三道交会处西北侧，土地面积5844.41㎡，规划建筑面积26002㎡（住宅24722.00㎡、物业服务用房100.00㎡、商业1000.00㎡、通信片区机房180.00㎡），建筑限高100m，用地性质为二类居住用地。挂牌时间为2026年8月11日，因此无现房销售要求；须落实“交房即发证”，签订出让合同后1年内开工、4年内竣工；无人才房、保障房配建硬性要求，且无地价上限。
参拍与竞得方：吸引中海、华润置地、招商蛇口、建发、越秀和深业联合体、中铁、深振业共8家国央企背景房企报名，最终中海以总价25.5亿元竞得。
哪些属于来源方判断
据中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅介绍，98069元/㎡的成交楼面价在2026年深圳核心区涉宅用地中处于高位，仅次于2026年6月保利置业竞得的南山粤海地块（楼面价约10.87万元/㎡）；若按剔除配建后的实际住宅楼面价103147元/㎡衡量，已站上“破10万”一线，与南山粤海的历史纪录基本比肩。
孙红梅还认为，本次成交印证了核心区“价高者得”竞拍规则下的资金集中效应，并称其向市场传递了核心稀缺地段资产具备抗跌与升值韧性的信号；她同时表示，依托中海在深圳的顶豪操盘经验，该迷你地块有望被打造为安托山的高端改善标杆。上述关于价值认可、抗跌与升值韧性、后续产品定位的表述，均为来源方判断或推测，非已证实事实，存在不确定性。
判断依赖的证据与边界
支持“稀缺性”说法的可核验事实包括：该地块是“8·28”新政后深圳首宗核心区宅地，也是香蜜湖自2017年海德园地块后时隔近10年再出让的纯商品住宅用地；地块原为商业用地后调整为二类居住用地；紧邻地铁2号线、7号线安托山站双地铁口；周边为万科瑧山府（挂牌约17.5万—18.4万元/㎡）、海德园（约15.2万元/㎡）、安峦公馆（约15.8万元/㎡）等高端改善盘，片区内新房供给长期吃紧。
需要留意的边界是：高溢价本身只反映本次竞拍的资金集中程度，不能直接推导出未来房价或资产收益方向；来源方观点若失效，可能出现在后续新房供给放量、竞拍规则或配建要求变化等条件之下，而来源材料未提供对这些条件的进一步验证。
常见问题
125.46%的溢价率是事实还是观点？
溢价率125.46%、成交总价25.5亿元、成交楼面价98069元/㎡均为来源材料给出的成交事实，属于已发生的客观数据。
“资产抗跌与升值韧性”有事实依据吗？
来源材料明确标注，该表述为孙红梅的判断，非已证实事实。材料未提供支撑这一判断的后续价格或成交验证数据。
该地块后续会打造成什么产品？
来源方推测其有望被打造为安托山的高端改善标杆，但来源材料同时注明，关于后续产品定位与打造方向的表述属于推测，存在不确定性。